Assurance de loyers impayés : définition et comment souscrire

L’assurance loyers impayés (GLI) constitue une protection pour les propriétaires bailleurs contre les risques financiers liés aux impayés de loyers et autres frais associés. Voici les points clés à retenir concernant l’assurance loyers impayés :

• la GLI protège contre les impayés de loyers et de charges, les dégradations locatives et offre une assistance juridique ;
• elle procure une sécurité financière et une certaine tranquillité d’esprit ;
• elle repose sur une étude rigoureuse de la situation du locataire ;
• la souscription est possible à différents moments du bail ;
• l’indemnisation intervient après un délai contractuel généralement fixé à trois mois ;
• pour sélectionner une GLI, il convient de comparer les garanties, les coûts, les exclusions, les délais de carence et la réactivité du service client ;
• la résiliation est possible à l’échéance annuelle en respectant un préavis de deux mois, en cas de changement de situation du bailleur, de départ des locataires ou de vente du bien.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ? 

L’assurance loyers impayés (GLI) est une protection destinée aux propriétaires bailleurs contre les risques financiers liés aux impayés de loyers des locataires. Cette assurance couvre également les frais de contentieux, les dégradations locatives et offre une assistance juridique. La GLI est essentielle pour les propriétaires souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs, notamment : 

• si ces derniers constituent la majeure partie de leurs ressources ;
• si le bien immobilier a été financé par un crédit immobilier.

Les avantages de souscrire une assurance loyers impayés ? 

Souscrire une assurance loyers impayés offre de nombreux avantages pour les propriétaires bailleurs

• elle assure une sécurité financière en garantissant la perception des loyers et des charges même si le locataire ne paie pas, évitant ainsi des pertes de revenus conséquentes ;
• elle apporte une tranquillité d’esprit en couvrant les dégradations locatives, et en prenant en charge les procédures judiciaires d’expulsion ainsi que les frais de contentieux ; 
• en cas de litige, l’assurance fournit également une assistance juridique.

Cette protection complète permet aux propriétaires de gérer leur bien immobilier avec plus de sérénité, en minimisant les risques financiers et les tracas administratifs. 

Comment fonctionne la garantie GLI pour les bailleurs ?

L’assurance loyers impayés (GLI) est régie par des conditions strictes et un formalisme rigoureux. 

La sélection du locataire par l’assureur

Pour souscrire à l’assurance de loyers impayés relative au locataire, le bailleur doit fournir à l’assureur le dossier complet dudit locataire. L’assureur examine ensuite le risque et valide ou non le dossier à l’appui des documents requis, tels qu’une pièce d’identité, les trois dernières fiches de paie, les trois dernières quittances de loyer, le contrat de travail ou l’attestation employeur, le dernier avis d’imposition, etc. (2). 

Les critères de solvabilité du locataire varient selon l’assureur, certains exigent des revenus nets mensuels trois fois supérieurs au loyer. Les primes exceptionnelles, les heures supplémentaires et les aides telles que l’APL ne sont pas incluses dans le calcul du revenu net mensuel. Concernant les étudiants et les apprentis, la solvabilité est évaluée en fonction de la caution solidaire, tandis que les locataires en place depuis plus de 6 mois sans impayés sont considérés comme solvables par l’assureur.

Le délai de souscription de la garantie GLI

La souscription de l’assurance garantie loyers impayés peut être réalisée à différents moments.

• À la signature du bail : c’est le moment le plus courant pour souscrire une assurance GLI. Le propriétaire doit alors fournir toutes les pièces concernant le locataire immédiatement après la signature du bail. L’assureur évalue le risque locataire et fixe le prix de l’assurance. Cette approche assure une couverture dès le début de la location.
• Après la signature du bail : la souscription peut également se faire dans les jours suivant la signature, mais avant que 15 jours ne se soient écoulés après l’emménagement du locataire. Cette méthode permet encore une certaine flexibilité, mais il peut y avoir une période de carence avant que l’assurance ne prenne effet en cas de sinistre.
• En cours de bail : il est possible de souscrire une GLI à tout moment pendant la durée du bail, à condition de prouver que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement dans les six derniers mois. Le propriétaire doit fournir le dossier complet du locataire pour évaluation. Cette option est idéale pour ceux qui n’ont pas initialement souscrit l’assurance, mais souhaitent ajouter une protection supplémentaire plus tard.

Le processus d’indemnisation

En cas d’impayé, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure au locataire avant de soumettre une demande de prise en charge à l’assureur. L’indemnisation intervient après un délai défini dans le contrat, généralement à partir du troisième mois d’impayé. Cette procédure assure au bailleur de recevoir l’intégralité des loyers dus, tout en respectant les étapes contractuelles et les délais imposés par l’assurance.

Comment choisir la meilleure assurance loyers impayés ? 

Pour choisir la meilleure assurance loyers impayés, il est essentiel de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Commencez par examiner les garanties offertes et assurez-vous que ces dernières répondent à vos besoins, notamment en matière de prise en charge des impayés, des dégradations locatives ou encore des frais de procédures. Ensuite, évaluez le montant de la prime annuelle en fonction du montant des loyers et des charges afin de trouver l’offre la plus compétitive. Prenez également en compte les exclusions de garanties pour éviter les mauvaises surprises, ainsi que les délais de carence. Enfin, choisissez un assureur réactif et accessible, capable de vous accompagner efficacement en cas de besoin. 

Comment résilier la garantie des loyers impayés ?

La résiliation de l’assurance loyers impayés peut intervenir : 

• lors de l’échéance annuelle avec un préavis de deux mois (article L113-12 du Code des assurances). En effet, la loi Hamon ne s’applique pas à la garantie loyers impayés. Vous ne pouvez donc pas résilier votre contrat GLI à tout moment après la première année d’adhésion, mais uniquement lors de l’échéance annuelle prévue par la loi Châtel ;
• en cas de départ du ou des locataires, sur présentation de l’état des lieux de sortie. La résiliation prend effet le lendemain du départ si l’assureur en est informé dans les trois mois suivant cette date ;
• en cas de vente du bien immobilier avec effet immédiat.