Comme son nom l’indique, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier consiste à verser le solde avant le terme du contrat. Cette situation survient généralement lorsque l’emprunteur vend son bien, renégocie son prêt ou – plus rarement – bénéficie d’une grosse rentrée d’argent. Pour pallier le manque à gagner, la banque facture des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
1. Un seuil minimum à respecter
L’emprunteur doit adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception en indiquant bien les références de son dossier et les informations susceptibles de l’identifier. La banque a l’obligation d’accepter le remboursement par anticipation. Toutefois, une clause interdit parfois le remboursement partiel anticipé si la somme est égale ou inférieure à 10% du montant initial, hormis s’il correspond au solde. Dès réception du courrier, la banque doit lui fournir les informations sur les conséquences financières et le tableau d’amortissement précisant le capital restant dû.
2. Deux modes de calcul pour les indemnités de remboursement anticipé
Le montant des pénalités est encadré par la loi. Il dépend de la date de souscription du prêt immobilier. Depuis le 1er juillet 1999, elles sont limitées à 6 mois d’intérêts ou à 3% du solde restant dû avec des dérogations possibles. Les contrats signés avant le 1er juillet 1999 sont soumis au même mode de calcul, sans aucune dérogation possible. Selon les contrats, il n’y a pas de frais. Il est important de rembourser le crédit immobilier au moment de l’échéance mensuelle pour éviter des intérêts intercalaires.
3. Des exonérations d’IRA dans certains cas spécifiques
Selon le contexte du remboursement anticipé, la législation a prévu des dérogations. L’emprunteur ou le conjoint co-emprunteur est ainsi exonéré de l’IRA en cas de décès de l’un ou de l’autre. De même, si la vente du bien est consécutive à un changement de lieu de travail ou d’un arrêt forcé de l’un ou l’autre, l’IRA ne sera pas à payer.
4. Des fenêtres de tir plus favorables à un remboursement anticipé
La mensualité est composée d’une part de capital, d’une part d’intérêts et de la cotisation à l’assurance de prêt. L’intérêt du remboursement anticipé consiste à économiser les intérêts et l’assurance de prêt qui impactent le coût du crédit. Si l’on considère que la part d’intérêt est plus importante en début de crédit, l’emprunteur a intérêt à rembourser durant cette période et non à la fin.
