Renégocier votre prêt immobilier : quand, pourquoi ?

En quoi consiste la renégociation de crédit immobilier ?

La renégociation de prêt immobilier offre l’opportunité à un emprunteur de revoir les conditions de son contrat de prêt auprès de la banque avec laquelle il a souscrit un emprunt immobilier. Elle peut lui permettre d’en modifier les termes afin que le remboursement soit plus à son avantage. 

Cette démarche est possible à tout moment du contrat, qu’il s’agisse d’un emprunt pour une résidence principale, pour une résidence secondaire ou même pour un investissement locatif. Elle se révèle cependant particulièrement opportune lorsque les conditions d’attribution des prêts (et notamment le taux d’intérêt) ont sensiblement évolué depuis la signature. 

La renégociation de crédit immobilier peut également passer par un établissement financier extérieur qui rachète alors l’emprunt pour vous proposer de nouvelles conditions de remboursement. Dans ce cas, on ne parle plus de renégociation mais de rachat de crédit immobilier. 

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ? Objectifs et avantages

La renégociation de prêt immobilier peut être envisagée pour répondre à plusieurs objectifs. Parmi ses avantages, on peut citer notamment : 

• l’obtention d’un taux d’intérêt plus avantageux : le taux d’intérêt est la composante principale du coût du crédit. Il détermine en bonne partie le montant des mensualités à rembourser chaque mois par l’emprunteur. Renégocier son crédit immobilier peut permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus attractif et donc de réduire le montant de ses mensualités ;
• l’allongement de la durée de remboursement : si vos mensualités de crédit pèsent trop sur votre budget, vous avez également la possibilité de demander l’étalement du remboursement du capital restant dû sur une plus longue période. Vous pouvez ainsi réduire le montant de vos mensualités et retrouver une certaine souplesse budgétaire grâce à l’augmentation du reste à vivre mensuel. Attention cependant, l’acceptation de cette demande est loin d’être automatique et il faut bien souvent passer par un rachat de crédit extérieur. Par ailleurs, l’étalement augmente d’autant le coût global du crédit du fait d’intérêts qui s’accumulent sur une plus longue période ; 
• la réduction de la durée de remboursement : à l’inverse, la renégociation peut aussi être l’occasion de rembourser plus rapidement son crédit. En conservant la même mensualité de remboursement mais en réduisant le montant total des intérêts, vous pouvez mécaniquement diminuer le nombre de mensualités. C’est une possibilité intéressante pour les emprunteurs qui souhaitent avoir l’esprit tranquille et rembourser au plus vite leur résidence principale ;
• la renégociation des modalités de remboursement : renégocier son crédit immobilier peut être l’occasion de solliciter des facilités de paiement pour gagner en flexibilité sur son remboursement. Vous pouvez par exemple demander un avenant au contrat permettant d’intégrer la possibilité d’effectuer un certain nombre de reports d’échéance ou de pauses de remboursement à l’année ; 
• l’obtention d’un financement complémentaire : pour un projet particulier (travaux, achat auto, etc.) ou pour gagner en confort budgétaire, vous pouvez solliciter une trésorerie supplémentaire dont le remboursement est directement intégré à la mensualité de crédit.

Les conditions à vérifier avant de procéder à une renégociation de crédit immobilier

Pour que la renégociation de prêt immo soit réellement pertinente, elle doit respecter un certain nombre de conditions, à savoir :

• être effectuée en début de remboursement, si possible dans le premier tiers du crédit. Pour un crédit amortissable classique, les intérêts sont en effet dégressifs sur la durée du prêt et diminuent progressivement à mesure que le capital restant dû se réduit. Une renégociation en fin de prêt aura donc très peu d’impact ;
• le capital restant dû doit être suffisamment important pour que l’écart de taux ait un impact significatif (au moins 70 000 € environ) ;
• le nouveau taux d’intérêt doit être inférieur d’au-moins 0,7 point voire 1 point par rapport au taux d’intérêt initial. L’écart de taux doit en effet permettre d’absorber les éventuels frais relatifs à l’opération. Pour effectuer cette comparaison sur des bases similaires, il faut tenir compte du taux annuel effectif garanti (TAEG) qui agglomère l’ensemble des frais relatifs à l’emprunt.

Les étapes clés de la renégociation

Compte tenu de son enjeu financier potentiellement important, la renégociation de crédit immobilier doit être pensée en amont pour en tirer le meilleur parti. Voici la marche à suivre pour renégocier votre emprunt de façon optimale : 

1. S’assurer de la pertinence de la démarche : commencez par vérifier que votre contrat de prêt remplit bien les critères énumérés précédemment (capital restant dû suffisant, premier tiers du prêt, écart de taux d’intérêt important). Consultez votre contrat de prêt et basez-vous sur le tableau d’amortissement fourni pour visualiser l’avancement de votre remboursement ;
2. Réaliser des simulations en ligne pour faire jouer la concurrence : simulez ce qu’un rachat de prêt immobilier pourrait vous rapporter en fonction de votre situation. Une simulation de rachat de crédit sur le site d’Immoprêt peut vous permettre d’évaluer approximativement votre nouvelle mensualité potentielle. Obtenez des propositions de rachat de crédit immobilier concrètes de la part d’organismes de crédit externes. Un accord de principe pourra en effet peser lors de la négociation avec votre banquier ;

1. Préparer un dossier solide : rassemblez tous les justificatifs permettant à la banque de statuer sur la demande de renégociation et de réévaluer votre profil. L’évolution de votre situation professionnelle et financière peut en effet vous permettre d’accéder à certaines opportunités auxquelles vous ne pouviez pas prétendre auparavant et contribuer ainsi à la diminution du TAEG ;  
2. Prendre contact avec son conseiller bancaire : informez l’établissement créancier de votre volonté de renégocier le prêt. Présentez au conseiller vos arguments justifiant la renégociation (taux d’intérêt en baisse, situation financière stable, fidélité à l’enseigne, etc.) ; 
3. Obtenir l’avenant au contrat : en cas d’accord, la renégociation est matérialisée par un avenant qui énumère les nouvelles conditions de remboursement. Il doit être signé par chacune des parties. Pensez bien à négocier au préalable les frais annexes à l’opération (frais de dossier pour l’avenant) ainsi que les primes d’assurance emprunteur si vous avez souscrit l’assurance de groupe. La renégociation du crédit peut être l’occasion de procéder à une délégation d’assurance (choix d’une assurance de prêt individuelle) ; 
4. Analyser l’avenant et retourner le contrat signé : étudiez les nouvelles clauses présentes dans l’avenant (taux d’intérêt, mensualités, durée du crédit, modalités de remboursement). Si l’opération vous apparaît comme pertinente, retournez le contrat signé en respectant le délai de réflexion obligatoire de 10 jours ouvrés, puis commencez à rembourser l’emprunt selon le nouvel échéancier. 

Quels documents préparer pour votre renégociation ?

Voici la liste des documents à rassembler pour que la banque procède à une réévaluation de votre profil et accepte potentiellement de renégocier les conditions d’emprunt : 

• le contrat de prêt immobilier en cours et le tableau d’amortissement : ils renseignent les modalités du prêt d’origine (taux d’intérêt, durée restante, capital restant dû) et servent de base pour la définition de nouvelles conditions de remboursement ; 
• le contrat d’assurance emprunteur lorsque celui-ci peut également faire l’objet d’une renégociation ; 
• les trois derniers bulletins de salaire pour les salariés ou les trois dernières attestations URSSAF pour les TNS, notamment si ceux-ci ont évolué depuis la souscription du prêt immobilier. Des revenus en hausse sont en effet un signe très positif pour l’organisme qui sera plus enclin à vous accorder une baisse de taux d’intérêt ;
• le dernier avis d’imposition ; 
• les éventuels justificatifs de revenus complémentaires (revenus locatifs, pensions perçues…) ; 
• les trois derniers relevés de compte pour justifier du sérieux de votre gestion budgétaire (absence d’incidents de paiement ou de découvert bancaire) ; 
• vos derniers relevés d’épargne pour attester de votre capacité à mettre de l’argent de côté et à conserver un matelas de précaution ;
• une estimation récente de la valeur de votre bien si celle-ci a augmenté (notamment suite à des travaux réalisés ou au développement de la demande dans le quartier). Un logement qui prend de la valeur sera à même de rassurer l’établissement sur sa capacité à recouvrir l’intégralité de la somme prêtée en cas de vente forcée ; 
• les éventuelles offres de rachat proposées par les concurrents.

Les erreurs courantes à éviter au moment de renégocier son crédit immobilier

La renégociation de prêt immobilier peut réellement vous permettre d’optimiser le coût de votre projet. Encore faut-il savoir déjouer les pièges qui peuvent rendre l’opération moins intéressante voire contre-productive. Voici la liste des erreurs à éviter au moment de renégocier votre crédit : 

• ne pas se renseigner suffisamment sur les taux en cours : connaître les taux d’intérêt actuels est indispensable pour évaluer la pertinence de l’opération. Un écart de 0,7 point avec le TAEG de votre contrat initial est le minimum pour espérer optimiser votre emprunt. Connaître les taux en vigueur vous permettra en outre de mieux négocier avec votre banque ; 
• se contenter d’une baisse de mensualité : demandez-vous au préalable si vous souhaitez renégocier votre crédit pour alléger le montant de vos mensualités ou pour finir de rembourser votre emprunt plus vite. Si, à première vue, une réduction de mensualité d’une centaine d’euros est tentante, en réalité, vous avez plutôt intérêt, si vous le pouvez, à rembourser le crédit le plus tôt possible pour limiter l’accumulation d’intérêts ; 
• choisir le mauvais moment : si vous attendez trop longtemps pour solliciter une renégociation de taux (par exemple en deuxième partie de prêt), l’opération aura peu d’impact étant donné que les intérêts sont majoritairement versés pendant la première partie ; 
• ne pas tenir compte des frais annexes de l’opération : frais de dossier ou d’avenant, éventuels frais de la nouvelle garantie (hypothèque notamment) ou encore indemnités de remboursement anticipé (IRA) dans le cas d’un rachat… les coûts de cette démarche sont loin d’être neutres. Dans tous les cas, tentez de négocier ces frais si vous le pouvez ;
• oublier l’assurance emprunteur : si le taux d’intérêt est évidemment un élément déterminant du coût du crédit, l’assurance de prêt peut également représenter jusqu’à un tiers du coût global du projet. Elle doit donc également faire partie de la renégociation. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, vous avez la possibilité de choisir une assurance externe à la banque prêteuse (délégation d’assurance) à tout moment du crédit ; 
• ne pas soigner son dossier emprunteur : si le dossier emprunteur peut paraître moins important que pour l’octroi d’un crédit, il est en réalité également décisif. Présenter des comptes sains, exempts d’incidents bancaires, de découverts ou de dépenses excessives reste indispensable pour rassurer l’établissement. Un profil devenu à risques n’incitera en effet pas le créancier à vous retenir et encore moins à vous accorder une faveur sur le taux d’intérêt.

Pour mettre toutes les chances de votre côté de réussir votre négociation, n’hésitez pas à réaliser différentes simulations sur nos outils en ligne pour estimer vos économies et trouver la meilleure offre.

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