Avec un accès au crédit de plus en plus complexe, certains emprunteurs se détournent du placement dans la pierre au profit de solutions à plus petits prix. SCPI, viager ou co-investissement, retour sur trois investissements immobiliers à envisager pour les petits budgets.
Investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), un néoplacement à petits prix
Dans le contexte actuel, il peut être difficile d’obtenir un crédit immobilier, y compris pour un profil présentant un bon dossier. Du fait des normes d’octroi et d’un endettement trop élevé par exemple, de nombreux profils emprunteurs sont exclus du crédit. Face à cette situation, il existe des solutions d’investissements immobiliers à moindre coût. C’est le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui offrent un bon niveau de rendement en échange d’un ticket d’entrée abordable. À partir d’une centaine d’euros seulement, cet investissement présente une bonne protection contre l’inflation, car les loyers sont indexés notamment sur la hausse des prix. Selon les estimations de l’Association française des sociétés de placement immobilier, les rendements 2022 peuvent en effet atteindre 4,50 % en moyenne pondérée. Toutefois, pour se protéger de l’inflation « toutes les typologies de SCPI ne se valent pas », alerte Hélène Barraud-Ousset qui officie à la Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine. Ainsi les SCPI dans le résidentiel sont encadrées depuis août dernier par la loi pour la protection du pouvoir d’achat. Idem pour les SCPI de commerces qui se situent dans des locaux loués à des petites et moyennes entreprises. Dès lors, indique Hélène Barraud-Ousset, l’indice de référence des loyers (IRL) pour ces catégories de SCPI doit respecter le plafonnement à 3,5 % jusqu’à l’été 2023, bien en deçà de l’inflation qui s’établit à 5,9 % en 2022.
Acheter en viager
Acquérir un viager peut également être une solution pour les emprunteurs qui peinent à accéder au crédit en raison du taux de l’usure, mais qui disposent d’une épargne conséquente. Il faut bien entendu disposer d’une capacité suffisante pour couvrir les mensualités en plus du montant du bouquet. Comme le conseille Kurt Vural, directeur commercial du cabinet de conseil patrimonial Selexium, le viager est une opération intéressante si la rente ne dépasse pas la mensualité de crédit qu’aurait entraîné un prêt immobilier, frais inclus. En effet, le viager est une solution qui permet de construire un patrimoine immobilier à partir d’un faible montant. Il faut toutefois veiller à tenir compte de l’aléa que suppose ce type de transaction. En effet, la valeur sur laquelle repose le bouquet et la rente du viager subit une décote qui varie selon l’âge et le sexe du propriétaire ainsi que de son choix d’occuper ou non le lieu.
Opter pour le co-investissement, un placement à revenu partagé
En théorie, un co-investissement est une opération séduisante. Ce type de placement affiche en effet des taux de rentabilité de l’ordre de 10 % en moyenne. Il s’agit d’investir quelques dizaines d’euros sur une plateforme spécialisée, à l’instar de Bricks.co ou Tokim. Un montant qui permet à l’investisseur de financer une partie d’un bien immobilier locatif. En tant que propriétaire d’une partie du logement, il perçoit une quote-part des revenus locatifs. En cas de cession, il pourra donc recevoir une fraction de la plus-value éventuelle. Pourtant, en pratique, « la prudence s’impose », avertit Hélène Barraud-Ousset. Et d’ajouter que la liquidité d’un co-investissement dépend de l’offre et de la demande gérée par une plateforme dédiée. À ce titre, ce produit ne peut pas être garanti. D’autant que ces nouveaux acteurs immobiliers ne sont pas soumis au contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ainsi, même si ces plateformes sont légales, l’investisseur n’est pas protégé. D’ailleurs, l’AMF a récemment alerté les particuliers du risque de ces plateformes.
