35% : c’est le nouveau taux d’endettement maximal fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Pour réduire son taux d’endettement, un emprunteur peut jouer sur la durée de remboursement, le montant à emprunter via l’apport personnel ou encore le coût du financement.
Un assouplissement en 2021
C’est la bonne nouvelle de la fin 2020 pour les futurs acquéreurs : le HCSF a assoupli ses recommandations concernant les critères d’octroi de crédit immobilier. Alors que cette institution, réunissant le ministère de l’Économie et la Banque de France, avait durci l’accès au crédit immobilier fin 2019 pour éviter le surendettement des ménages Français, elle a enfin desserré les cordons le 17 décembre dernier. L’assouplissement a fait l’objet de précisions le 28 janvier 2021 de la part du HCSF, qui a confirmé deux points importants à propos du taux d’endettement :
- son niveau maximal passe de 33 à 35% ;
- la somme prise en compte correspond aux mensualités de crédit immobilier et aux cotisations d’assurance de prêt.
Allonger la durée pour abaisser son taux d’effort
Face à des prix élevés (+2,1% en 2020 selon Meilleurs Agents), et pour concrétiser leurs projets d’achat, les emprunteurs disposent de plusieurs leviers qui permettent de baisser leur taux d’effort et rentrer ainsi dans les clous. Le premier : étaler la somme sur une durée plus longue. Mais il existe là aussi une limite, fixée à 25 ans, voire 27 lorsqu’il s’agit d’un achat dans le neuf (VEFA et CCMI) ou l’ancien avec gros travaux (25% au moins du coût total de l’opération). Pour un emprunt de 150 000€, la mensualité hors assurance sera de 697€ sur 20 ans (1,10%) alors qu’elle tombera à 593€ sur 25 ans (1,40%), soit un gain d’une centaine d’euros pour le même montant.
Augmenter son apport pour réduire la somme à emprunter
Autre moyen pour réduire le poids des mensualités : emprunter moins ! C’est possible en augmentant son apport personnel… S’il n’est pas mentionné dans les recommandations du HCSF, l’apport personnel a une importance cruciale pour les banques et doit idéalement représenter au moins de 10% du coût de l’opération. Il peut intégrer un don familial ou même un héritage.
L’assurance emprunteur, la clé du problème ?
L’autre levier pour un primo-accédant souhaitant diminuer son taux d’endettement : compresser le coût du financement immobilier en jouant sur la cotisation d’assurance de prêt. La délégation d’assurance permet en effet d’en diminuer le montant, notamment pour les profils jeunes et en bonne santé !
