Immoprêt vous donne ses conseils pour faire une prêt relais et vous propose quelques cas concrets !
Il constitue une avance sur apport lorsque la résidence actuelle n’est pas encore vendue. Le prêt relais ne peut dépasser une période de 2 ans et permet d’éviter des problèmes de trésorerie tels que supporter deux loyers sur une période où le premier bien n’est pas encore vendu. Il permet également d’éviter la location d’un bien entre la vente du 1er bien et la trouvaille du second.
- Une bonne estimation de la résidence à vendre est essentielle pour une vente rapide et au prix espéré
- La banque ne prendra pas en compte la totalité du prix de vente du bien, mais entre 60% et 80%. Il faut songer également à minimiser le prix de vente auprès de la banque : cela laisse une marge de négociation supplémentaire si le bien a du mal à se vendre.
- Il faudra songer à négocier une exonération des pénalités de remboursement anticipé : lors de la vente de la maison, une somme plus importante que celle du prêt relais peut être débloquée. On peut soit l’épargner, soit la réinjecter dans le prêt principal. L’exonération des frais de remboursement anticipée est alors indispensable.
- Il faudra également demander à la banque une promesse d’affectation hypothécaire sur le bien en vente et non une hypothèque : moins chère et pas de frais de levée d’hypothèque.
- Le prêt relais peut durer au maximum 24 mois : demander la durée maximale immédiatement et non une période de 12 mois renouvelable 12 mois.
- Demander à adapter l’assurance du prêt relais : ce prêt n’excédant pas deux ans, il n’est pas indispensable de prendre toutes les options comme invalidité, incapacité, chômage, etc.
- Un prêt relais ne sera pas accordé sur une résidence secondaire ou sur un investissement locatif.
- Si la vente ne se fait pas dans les temps, il faudra envisager la location : est-elle financièrement une solution viable en attendant une vente prochaine ?
Cas concret d’un prêt relais
Monsieur et Madame ont moins de 35 ans, ils ont prévu de vendre leur maison actuelle pour en acquérir une autre.
Vente estimée du bien actuel : 160 000 €
Capital restant dû sur ce bien, pénalités de remboursement anticipées comprises : 95 000 €
Valeur du nouveau bien : 250 000 €
+ frais de notaire : 17 000 €
+ frais de garantie : 3 000 €
+ frais de dossier : 500 €
Total à financer pour la nouvelle acquisition : 270 500 €
Dans les simulations suivantes, voici les paramètres appliqués :
- le prêt principal se fait sur 20 ans, taux à 2.5% hors assurance
- le prêt relais se fait maximum sur 2 ans, taux à 3.5% hors assurance
- Monsieur et Madame sont assurés à 75% chacun, soit un taux d’assurance à 0.45% pour le couple.
Cas 1 : ils revendent leur bien actuel et partent en location pendant 6 mois le temps de trouver un nouveau bien.
Ils louent une maison de trois chambres, en périphérie de grande métropole : loyer environ 1 000 € par mois.
Ils louent un garde meuble : 150 € par mois.
Coût de la location pour 6 mois : 6 900 €
+ Coût d’un déménagement supplémentaire.
Cas 2 : ils revendent leur bien actuel puis achètent le nouveau bien
Prix de vente prévu : 160 000 € – CRD¹ 95 000 € = 65 000 € d’apport pour le nouveau bien.
Ils empruntent donc 270 500 € – 65 000 € = 205 500 €
Ils contractent un prêt sur 20 ans, à 2.5% hors assurance.
Ils s’assurent à 75% sur chaque tête.
La mensualité s’élève à 1 166 €, assurance comprise.
Le coût global de crédit est de 74 343 €
Dans les cas suivants, il s’agit de prêt relais « adossé » : un prêt relais pour le bien en vente adossé à un second prêt pour la résidence principale. Suivant les établissements bancaires, la solution de prêt relais proposée ne sera pas la même.
Cas 3 : ils font un prêt relais en attendant de vendre le premier bien afin d’acquérir au plus vite le nouveau bien. Ils vendent le premier bien en 6 mois.
Prix de vente prévu de la résidence actuelle est de 160 000 €.
Une fois le CRD¹ (95 000 €) remboursé, ils auront un apport de 65 000 €.
Dans le cadre d’un prêt relais, la banque accorde une avance de 60% de l’apport estimé, soit dans ce cas : 39 000 €.
Il leur restera à emprunter 231 500 € pour la nouvelle acquisition, sur 20 ans, taux à 2.5% hors assurance.
Pendant le relais, le couple paie :
- son prêt en cours
- l’assurance et les intérêts sur le prêt relais de 39 000 € (différé partiel) = 118 €
- l’assurance sur le prêt de 231 500 € (différé total) = 87 €
Le couple met 6 mois à vendre son 1er bien, il le revend comme prévu à 160 000 €
- il rembourse le CRD¹ de son ancienne maison (95 000 €) et le prêt relais (39 000 €) = 134 000 €
- il lui reste 160 000 – 134 000 = 26 000 €, qu’il réinjecte dans le nouveau prêt en remboursement anticipé è il devra donc emprunter 231500 – 26000 = 205 500 €
Il reste alors 19 ans et 6 mois pour rembourser ce prêt.
La mensualité s’élève à 1 187.55 €, assurance comprise.
Le coût global du crédit est de 72 386 € dont coût du relais : 1 230 €
(Banque Populaire, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, HSBC)
Cas 4 : ils font un prêt relais en attendant de vendre le premier bien afin d’acquérir au plus vite le nouveau bien. Ils vendent le premier bien en 18 mois.
Prix de vente prévu de la résidence actuelle à 160 000 €.
Une fois le CRD¹ (95 000 €) remboursé, ils auront un apport de 65 000 €.
Dans le cadre d’un prêt relais, la banque accorde une avance de 60% de l’apport estimé, soit dans ce cas : 39 000 €.
Il leur restera à emprunter 231 500 € pour la nouvelle acquisition, sur 20 ans, taux à 2.5% hors assurance.
Pendant le relais, le couple paie :
- son prêt en cours
- l’assurance et les intérêts sur le relais (différé partiel) = 118 €
- l’assurance sur le prêt de 231 500 € (différé total) = 87 €
Le couple met 1 an et 6 mois à vendre son 1er bien, il le revend comme prévu à 160 000 €
- il rembourse le CRD¹ de son ancienne maison (90 000 €) et le prêt relais (39 000 €) = 129 000 €
- il lui reste 160 000 – 129 000 = 31 000 €, qu’il réinjecte dans le nouveau prêt comme un remboursement anticipé et il devra donc emprunter 231 500 – 31 000 = 200 500 €
Il reste alors 18 ans et 6 mois pour rembourser ce prêt.
La mensualité s’élève à 1 204 €, assurance comprise.
Le coût global du crédit est de 56 823 € dont coût du relais : 3 650 €
(Banque Populaire, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, HSBC)
Cas 5 : Crédit Global Immobilier
Au lieu de faire un prêt relais à 39 000 € et un nouveau prêt à 231 500 €, on fait un prêt global à 270 500 € avec un palier de deux ans en prévision de la revente.
Fonctionnement :
Prêt à palier pendant 2 ans : la mensualité est choisie avec le client, la banque fixe un minimum à respecter en attendant la revente. Durant cette période, le client continue de payer le prêt de sa résidence actuelle. Au bout des 2 ans maximum, le client fait un remboursement anticipé, dont le minimum a été fixé avec la banque au début du projet.
Sur les 18 ans restant, le client paie alors la mensualité recalculée en fonction du montant des versements pendant 2 ans et du montant du remboursement anticipé.
Exemple :
Vente du bien estimée à 160 000 €, CRD¹ 95 000 €
Emprunt de 270 500 € sur 20 ans à 2.5% hors assurance.
Prêt à palier : 300 €/ mois hors assurance, 401.44 € assurance comprise.
Au début du projet, l’échéancier est calculé comme suit :
Dans l’hypothèse où le bien a été revendu au bout de 6 mois à 160 000 €.
Remboursement anticipé de 65 000 € (vente à 160 000 € – 95 000 € CRD¹)
Il reste alors 19 ans et 6 mois pour rembourser ce prêt.
La mensualité s’élève à 1 187 €, assurance comprise.
Le coût global du crédit est de 72 386 € dont coût du relais : 2 408.64 €
(Groupe Crédit du Nord, SOCRIF)
Cas 6 : le crédit revente
La banque rachète le prêt en cours.
Dans son nouveau prêt, le client a besoin de :
- 250 000 € pour son nouvel achat
- 17 000 € de frais de notaire
- 3 000 € de frais de garantie
- 500 € de frais de dossiers
Soit un besoin de 270 500 € pour la nouvelle acquisition.
Il faut ajouter 95 000 € de CRD¹ sur son premier bien.
Soit un besoin de financement global de 365 500 €, relais inclus.
Calcul du prêt relais : 160 000 € x 80% = 128 000 € (95 000 € pour rembourser le CRD¹ et 33 000 € d’apport).
Son besoin pour le nouveau prêt est de 270 050 € – 33 000 € = 237 500 €
Ce prêt de 237 500 € est amorti immédiatement : remboursement de 1347.58 € / mois, sur 20 ans, avec un taux à 2.5% hors assurance.
Le client paie sur le prêt relais de 128 000 €
- l’assurance : 44.80 €/mois
- les intérêts : 330 € / mois
Il revend son bien au bout de 6 mois. Il peut alors rembourser le prêt relais de 128 000 €.
Le nouveau prêt, qu’il a commencé à rembourser pendant 6 mois, s’élève au jour de la vente à 233 225 €. Avec le remboursement anticipé de 32 000 € (160 000 € – 128 000 €), ce nouveau prêt s’élève en définitive à 201 225 €.
Il reste alors 19 ans et 6 mois pour rembourser ce prêt.
La mensualité s’élève à 1 147.75 €, assurance comprise.
Le coût global du crédit est de 72 796 € dont coût du relais : 2 452 €
(Caisse d’Epargne, Crédit Agricole)
Cas 7 : Le prêt relais « sec » ou « seul » :
Monsieur et Madame sont propriétaires de leur maison et l’ont entièrement remboursée.
Ils déménagent, mettent leur maison en vente à 160 000 € et ont un bien en vue à 160 000 €.
La banque va accorder un prêt relais à hauteur de 80% du bien actuel soit 128 000 €
Ils ont besoin d’un prêt complémentaire de 32 000 €.
Une fois le bien revendu, ils remboursent le prêt relais de 128 000 € et réinjectent les 32 000 € dans le 2ème projet.
Le client paie sur le prêt relais de 128 000 €
- l’assurance : 44.80 €/mois
- les intérêts : 330 € / mois
Ils empruntent les 32 000 € sur 10 ans, au taux de 2.9% hors assurance. La mensualité pour ce prêt est de 306 € par mois, assurance comprise.
Ils vendent au bout de 6 mois.
Une fois la vente réalisée, ils remboursent le relais et le prêt complémentaire.
Le coût global de crédit est 4 779 €
(Tous partenaires bancaires)
¹ CRD = capital restant dû
