Dans quel cas acheter en indivision ?

Immoprêt France 20 avril 2023  7 min

Si la décision d’acheter un bien immobilier peut se faire seule, il peut être intéressant d’acheter un bien à plusieurs, qu’il s’agisse de son conjoint, de sa famille ou encore de ses amis. Voici ce qu’il faut retenir :

• le régime de l’indivision s’applique quand plusieurs personnes souhaitent devenir propriétaires d’un bien ensemble ;
• le Code civil encadre l’achat en indivision et fixe des règles que les coindivisaires doivent respecter ;
• dans le cadre d’un achat à plusieurs, il est possible de signer une convention d’indivision pour la gestion du bien ;
• les membres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption lorsque l’un des propriétaires désire vendre sa part ;
• pour devenir propriétaire d’un bien à plusieurs, il existe d’autres possibilités comme la création d’une société civile immobilière (SCI) par exemple.

Dans quels cas privilégier l’achat en indivision ?

Le régime de l’indivision permet à plusieurs personnes d’acheter un bien immobilier ensemble. Ainsi, acheter en indivision est possible dans diverses situation, que l’on soit :

• concubin, couple pacsé, famille ou amis : chacun acquiert le bien en indivision à hauteur de son apport financier ;
• couple marié sous le régime de la séparation des biens : chacun des membres du couple devient propriétaire selon sa contribution financière ;
• couple marié sous le régime de la communauté universelle : le couple peut acheter en indivision à parts égales, peu importe la participation financière de chacun.

Ainsi, hormis les couples mariés soumis au régime de la communauté universelle, il n’est pas nécessaire que les futurs propriétaires et coacquéreurs du bien en indivision (aussi appelés indivisaires) financent le bien à parts égales. Chacun peut disposer d’une capacité financière différente ainsi que d’une solution de financement spécifique pour concrétiser l’achat en indivision. Lors de l’acquisition, chaque indivisaire :

• devient propriétaire du bien selon sa quote-part en indivision (autrement dit selon sa part dans le financement) ;
• acquiert des droits sur le bien (appartement ou maison).

Par ailleurs, le financement de l’achat immobilier en indivision peut se faire à travers divers moyens, comme :

• un prêt immobilier souscrit par chacun des membres de l’indivision ;
• un financement comptant ;
• un crédit immobilier contracté en commun, par l’ensemble des indivisaires.

Il ne faut pas confondre indivision et copropriété. Avec le régime de la copropriété, chaque copropriétaire possède les droits de propriété de son logement seul (et non ceux des autres copropriétaires).

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un achat en indivision ?

Se lancer dans un achat immobilier en indivision présente de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients qu’il convient de prendre en compte.

Les avantages de l’achat en indivision

Acheter en indivision comporte de nombreux atouts. En premier lieu, il s’agit d’un régime de plein droit. Ce qui signifie qu’aucune formalité n’est nécessaire lorsque l’on opte pour l’indivision. Comparé à la création d’une SCI, l’indivision est non seulement une solution pratique et simple pour acheter un bien à plusieurs, mais aussi économique. En effet, choisir l’indivision n’entraîne aucuns frais particulier.

De plus, l’indivision est peu restrictive. Comme nous l’avons vu précédemment, elle est ouverte à tous les types de propriétaires, quels que soient leur lien (parent ou non), et pour tous les types de biens :

• appartement ou maison ;
• résidence principale ;
• résidence secondaire ;
• terrain ;

Enfin, l’indivision entraîne la responsabilité de chaque indivisaire. Les propriétaires sont responsables à hauteur de leur investissement financier, chacun contribue à hauteur de sa quote-part d’indivision :

• aux taxes et impôts liés au logement ;
• aux charges induites par le bien acquis (charges communes, frais de réparation et de travaux) ;
• au remboursement de la dette qu’il contracte en rapport à l’emprunt relatif à l’indivision.

Ainsi, acheter en indivision est idéal pour concrétiser un projet immobilier tout en diminuant  les charges à supporter et les risques locatifs.

Les inconvénients de l’achat en indivision

Un des premiers risques à se lancer dans un projet d’achat immobilier à plusieurs réside dans la mésentente des coindivisaires. En effet, l’indivision est encadrée par la loi et, sauf exception, les décisions doivent être prises à l’unanimité des acheteurs. Le principe de l’unanimité suppose donc l’entente entre les détenteurs du bien. Un indivisaire seul est donc susceptible de bloquer un choix ou une décision relative à la gestion du bien.

De plus, la nature de l’indivision constitue un autre inconvénient de l’achat d’un bien à plusieurs. Puisque « nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision » (selon l’article 815 du Code civil), tout propriétaire peut donc décider de revendre sa part d’indivision sans que les autres indivisaires s’y opposent. À noter que les propriétaires disposent néanmoins d’un droit de préemption. Ce qui signifie qu’ils sont prioritaires (par rapport aux tiers) s’ils souhaitent racheter la part de l’indivisaire qui vend.

Le troisième risque de l’indivision concerne le fait que chaque copropriétaire est engagé financièrement avec les autres. Ainsi, en cas de défaut de paiement de l’un des indivisaires, le bien acheté peut être revendu pour payer les dettes. L’unanimité n’est alors pas requise.

Avant de vous engager dans un achat en indivision, il est essentiel d’évaluer l’ensemble des risques et de comparer les différentes solutions.

Acheter à plusieurs : comment s’organise l’indivision ?

Ainsi, il est vivement conseillé d’organiser le régime de l’indivision. Comment ? En établissant une convention d’indivision qui permet de fixer des règles pour :

• protéger les copropriétaires indivisaires ;
• prévenir les risques tels que les conflits ou les défauts de paiement ;
• organiser la sortie de l’indivision.

Ainsi, la convention va rendre la gestion du bien en indivision plus fluide en établissant les droits et les obligations de chacun (article 1873-1 à 1873-18 du Code civil) avec :

• la nomination d’un gérant ;
• la gestion de l’entretien et des travaux de réparation de l’immeuble ;
• les règles concernant les charges ;
• le partage si un des indivisaires décède ;
• le recours à un médiateur.

Signée par l’ensemble des indivisaires, la convention d’indivision doit obligatoirement désigner le bien acquis en indivision ainsi que la quote-part de chacun des coindivisaires. Par ailleurs, celle-ci peut être fixe (maximum 5 ans) ou indéterminée.

Dans le cas d’une convention d’indivision de durée déterminée, aucun partage ne peut être fixé avant la fin de cette période.

Quelles sont les alternatives quand on veut acheter à plusieurs ?

Acheter en indivision peut représenter un réel avantage pour un porteur de projet, car les capacités d’emprunt de chacun s’ajoutent. Pour accéder à la propriété à plusieurs, il existe néanmoins des alternatives à l’indivision, comme :

• la SCI : est une société dans laquelle chaque associé détient des parts sociales, c’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier ;
• la SARL familiale : est une forme sociale généralement recommandée pour l’achat d’un bien destiné à la location meublée professionnelle (LMP). Ce dispositif permet de profiter de certains avantages fiscaux ;
• la tontine : est une convention conclue entre plusieurs acquéreurs, généralement utilisée pour la gestion d’une succession (dans le cadre familial) ;

le démembrement de propriété : il s’agit d’un montage patrimonial qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Ce mécanisme moins coûteux qu’une donation permet de diviser la pleine propriété afin d’assurer la succession dans le cadre familial.