Pourquoi passer par un expert-comptable pour une LMNP ?

La LMNP pour location meublée non professionnelle présente de nombreux intérêts pour un investisseur. Au-delà de développer son patrimoine, il bénéficie d’un cadre fiscal avantageux.

Les revenus sont imposables mais disposent d’une déduction forfaitaire ou réelle selon le régime choisi. Mais s’il s’agit d’un régime réel, la comptabilité à tenir peut se révéler complexe. C’est pourquoi faire appel à un expert-comptable pour une LMNP est la solution idéale pour être conforme aux règles.

Passer par un expert-comptable pour une LMNP c’est, en quelques mots :

• disposer de compétences pour une déclaration au régime réel et éviter les erreurs ;
• gagner du temps dans sa comptabilité LMNP ;
• bénéficier d’un service de qualité pour sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Quelles sont les obligations comptables pour une LMNP ?

Lorsqu’on possède un bien en LMNP, on a le choix entre déclarer ses revenus au régime micro-BIC (régime forfaitaire) ou au régime réel.

Le régime micro-BIC offre un abattement de :

• 50 % pour les locations meublées classiques et les gîtes ruraux non classés meublés de tourisme ;
• 71 % pour les locations meublées de tourisme classées et chambres d’hôtes.

Dans ce régime micro-BIC, il n’est alors pas possible de déduire les charges liées au logement loué.

Le régime réel est plus ouvert car il permet de déduire les charges et les amortissements du bien. Mais c’est un système plus complexe qui nécessite une comptabilité précise, exhaustive et détaillée. Elle peut nécessiter l’expertise d’un professionnel.

L’expert-comptable pour une LMNP établit la comptabilité complète et permet d’être en règle avec le code du commerce et le plan comptable général. Par ailleurs, il détermine le régime le plus intéressant. Si le micro-BIC est plus avantageux, il le préconise pour la déclaration des revenus. Si c’est le régime réel, il va proposer un accompagnement personnalisé et complet.

À noter que dans le cas d’une détention de LMNP en indivision, le régime micro-BIC n’est pas possible. Il s’agit forcément du régime réel nécessitant généralement les compétences d’un expert-comptable.

La déclaration des revenus au régime réel s’effectue sur la 2042 C PRO, case “Revenus” des locations meublées non professionnelles. En parallèle, il est obligatoire d’envoyer la liasse fiscale composée d’une série de CERFA (2031 et 2033) au SIE (Service des impôts des entreprises). Depuis 2015, il s’agit d’une télétransmission en ligne. La déclaration papier n’est plus possible. Il est donc primordial de ne pas faire d’erreur.

Les documents CERFA de la liasse fiscale à transmettre sont les suivants :

• déclaration de résultat avec le formulaire CERFA 2031 ;
• bilan simplifié : formulaire CERFA 2033-A ;
• compte de résultat simplifié avec le formulaire CERFA 2033-B ;
• immobilisations et amortissements : CERFA 2033-C ;
• provisions et crédits d’impôts : CERFA 2033-D ;
• valeur ajoutée produite : formulaire CERFA 2033-E ;
• composition du capital social : CERFA 2033-F ;
• filiales et participations : formulaire CERFA 2033-G ;
• montant des crédits d’impôts éventuels : CERFA 2069-RCI ;
• d’autres annexes : 2067, 2079-CICE, etc.

Il existe donc des obligations comptables en matière de LMNP mais également des obligations déclaratives. C’est là que l’expertise comptable en LMNP prend tout son sens.

Quels sont les avantages à passer par un expert-comptable pour une LMNP ?

Lorsqu’un investisseur opte pour le régime réel pour sa déclaration de revenus LMNP, il est opportun de s’entourer d’un professionnel. Un expert-comptable en LMNP confère des avantages considérables pour être en règle.

Le rôle de l’expert-comptable en LMNP

Avant d’en détailler les avantages, détaillons le rôle de ce professionnel en matière de comptabilité LMNP :

• déclarer l’activité LMNP via le formulaire P0i (déclaration obligatoire à faire dans les 15 jours qui suivent le lancement de l’activité) ;
• déterminer le régime fiscal le plus pertinent à choisir entre micro-BIC et régime réel ;
• contrôler les pièces comptables avant d’effectuer la déclaration des revenus LMNP ;
• établir la liasse fiscale composée des différents CERFA ;
• télétransmettre en ligne la déclaration au SIE (service des impôts des entreprises) ;
• reporter les déductions fiscales et les amortissements sur la déclaration d’impôt sur le revenu n°2042.

Les avantages de passer par un expert-comptable pour une LMNP

Faire appel à un expert pour la partie comptabilité de sa LMNP est indispensable.

Bénéficier des compétences d’un expert

Un expert-comptable est spécialisé dans son domaine. Il met ainsi au service des investisseurs son expertise et ses connaissances en matière de LMNP. Cela évite tout risque d’erreur concernant la déclaration :

• établissement de la liasse fiscale ;
• télédéclaration ;
• report des éléments sur la déclaration d’impôt sur le revenu.

L’expert-comptable, au-delà de ses compétences, dispose d’outils professionnels qui permettent d’établir la comptabilité LMNP avec exactitude. De plus, il peut sauvegarder les éléments qui lui serviront d’année en année.

Gagner du temps

Tenir une comptabilité n’est pas à la portée de tous surtout lorsqu’elle est aussi complexe que celle d’une LMNP. C’est une tâche possible à réaliser mais fastidieuse qui prend un temps considérable si elle est faite par soi-même.

En passant par les services d’un expert-comptable pour sa LMNP, la seule chose à faire est de lui fournir les documents et autres éléments dont il aura besoin pour établir la déclaration.

Se prémunir contre un contrôle fiscal

Les contrôles fiscaux sont plus fréquents lorsqu’un investisseur effectue lui-même sa télédéclaration. Si celle-ci est faite par un expert-comptable, le risque est moindre.

De plus, en cas de contrôle fiscal malgré une déclaration établie par un expert-comptable, le risque de redressement est limité. En effet, la survenance d’une erreur est peu probable puisque c’est un professionnel spécialisé qui a réalisé la télétransmission.

LMNP : comment bien choisir son expert-comptable ?

Tout d’abord, il est essentiel de choisir un cabinet comptable spécialisé en LMNP. L’expert-comptable doit avoir l’habitude de ce genre de déclaration et en faire assez régulièrement pour apporter un service de qualité.

Ensuite, il est opportun de prendre en compte l’utilisation d’outils innovants permettant de transmettre rapidement les informations et d’avoir un service moderne, efficace et dynamique.

Il est également important de bien notifier les prestations qu’il va mettre à disposition afin de bénéficier d’un service complet en matière de comptabilité LMNP.

Enfin, le tarif doit être cohérent avec le service fourni. Ni trop cher ni trop bas pour avoir un service efficace au prix juste.

Combien coûte un expert-comptable pour une LMNP ?

Les services d’un expert-comptable pour une LMNP tournent autour des 500 €. À ce prix, il faut ajouter l’éventuelle cotisation CGA (centre de gestion agréé) si une adhésion est faite, autour de 140 €.

À noter que les frais de comptabilité font partie des charges déductibles.

Qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une LMNP, les services d’un professionnel sont indispensables pour éviter les risques d’erreur en matière de déclaration fiscale.