Les récentes évolutions dans le secteur des syndics de copropriétés

Après le texte fondateur de la loi du 10 juillet 1965, le monde des syndics de copropriété n’a pas arrêté d’évoluer. La législation ayant connu une forte accélération avec le premier confinement, les syndics de copropriété se retrouvent face à de nouveaux changements. Voici les avancées du secteur…

Un modèle digitalisé et une crise sanitaire.

Dans cette évolution, le plus grand changement est l’avancée vers la digitalisation. Effectivement, le syndic devient plus numérique et laisse plus de place aux nouvelles technologies, le rendant plus réactif en permettant aux gestionnaires dédiés, également appelés référents, de travailler à distance et d’accompagner les copropriétés sans avoir à se déplacer. Ainsi, du temps est économisé, permettant aux professionnels de se consacrer aux tâches qui leurs sont confiées.

Le confinement et les consignes sanitaires y sont pour quelque chose, raréfiant les échanges physiques entre les copropriétaires.
Néanmoins, les syndics ont pris des mesures pour garder contact avec leurs copropriétaires et se rendre tout de même disponibles :

• l’assemblée générale en visio ou par correspondance,
• le développement de l’extranet,
• les paiements possibles en ligne,
• la gérance des sinistres à distance,
• la dématérialisation des documents administratifs (PV, règlement de copropriété, convocations…),
• et autres services digitalisés.

Les impacts de la législation.

La loi SRU (loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain) appliquée en 2000, a apporté des modifications au texte de 1965 dans le but de privilégier la mixité sociale et de soutenir les logements modestes. Les changements ont été les suivants :

• le vote à la majorité simple en assemblée générale concernant les modifications du règlement de copropriété,
• la mise à jour du carnet d’entretien,
• la possibilité d’un second vote : si la majorité absolue de l’article 25 n’a pas été obtenue mais qu’un tiers des voix a été récolté, alors un nouveau vote à la majorité simple est possible,
• la clarification du recouvrement de charges en cas d’impayés.

La loi ALUR (loi sur l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), publiée officiellement le 26 mars 2014, a été mise en place dans le but d’améliorer la gestion des copropriétés, optimiser leur relation avec les copropriétaires, favoriser l’accès au logement, promouvoir la construction ainsi que de protéger les copropriétaires des différents abus dans le secteur immobilier.

Elle instaure d’importants changements pour les syndics de copropriété :

• l’accès à un extranet obligatoire, afin de suivre et de consulter en ligne les documents de leur copropriété via un accès sécurisé,
• un contrat de syndic type, qui doit comprendre les prestations de forfait de base et les prestations ajoutées au contrat,
• un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat auprès de l’établissement bancaire choisi,
• la simplification de la dématérialisation, comme les mises en demeure par voie électronique,
• la création d’un fond de travaux, rattaché au lot du copropriétaire sur un compte bancaire séparé,
• l’immatriculation des copropriétés, accompagnée de leur fiche synthétique,
• la mise en concurrence des contrats de syndic, afin de challenger les syndics.

Les contraintes de la loi ALUR se sont transformées en opportunités, certains syndics étant réticents à ces changements en premiers lieux s’y sont contraints pour pouvoir avancer et entrer dans l’ère du numérique, mais aussi pour favoriser une meilleure gestion des copropriétés.

La loi ELAN (loi sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique),  adoptée au Sénat le 16 octobre 2018, a également amené à de nombreuses modifications chez les syndics de copropriété. Pour les syndics, elle porte principalement sur la numérisation des documents de l’extranet de l’immeuble, la simplification des réformes concernant la convocation de l’assemblée générale ainsi que du vote des propositions. Elle demande :

• un accès facilité à l’extranet de la copropriété, sécurisé et transparent, accompagné d’une segmentation en 3 parties (pour le conseil syndical, le syndic, et les copropriétaires) comportant chacune leur liste respective des documents obligatoires,
• un durcissement des règles sur les retards de paiement,
• une mise en conformité du règlement de copropriété afin d’être à l’heure des avancées de la législation,
• les votes simplifiés dans les assemblées générales qui favorisent la prise de décision,
• une prise de contrôle plus conséquente pour le conseil syndical,
• une évolution des droits liés aux parties communes comprenant le droit d’affichage, le droit accessoire ainsi que le droit de construire.

Ainsi, les syndics de copropriété ont fait et continueront de faire face à de nouveaux changements, évoluant selon la législation et dépassant les situations de crise.