Location-vente : Comment ça marche ?

Pour aider les ménages modestes qui souhaitent acquérir un bien immobilier, une solution existe : la location-vente. Ce type de contrat permet de louer le logement dans un premier temps, puis de lever l’option d’achat et devenir propriétaire du bien. La location-vente permet ainsi d’acquérir progressivement son logement. Ce procédé présente des avantages mais aussi des inconvénients. Focus sur la location-vente.

Qu’est-ce qu’une location-vente ?

La location-vente, que l’on appelle également location-accession, permet d’accéder progressivement à la propriété. Cela consiste à trouver son bien et à le louer pendant une période dite de jouissance, dont la durée est préalablement définie dans le contrat. La location-vente concerne tous les types de biens. Il est donc possible d’effectuer une location-vente pour une maison ou une location-vente pour un appartement. La nature du bien devra toutefois être précisée dans le contrat.

Comment fonctionne la location-vente ?

La location-vente est progressive car elle se déroule en deux phases :

La location du bien

La location-vente est mise en place dès la signature du contrat préliminaire. Ce document engage le vendeur à réserver le bien pour le locataire en contrepartie du versement d’une somme définie au contrat. Le locataire doit déposer jusqu’à 5% du prix du bien, selon la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.

Durant la période de jouissance, le locataire verse une redevance. Celle-ci est composée d’une :

• Indemnité d’occupation (ou compensation de jouissance) ;
• Part acquisitive qui constitue une épargne qui sera restituée au locataire s’il ne souhaite pas acquérir le bien.

Un contrat définitif est ensuite signé devant le notaire et publié au bureau des hypothèques pour sceller la location-vente. Ce contrat doit indiquer certaines mentions obligatoires comme :

• Le prix du bien. Des outils existent pour permettre l’estimation de son appartement en ligne ;
• La date d’entrée en jouissance ;
• Le montant de la redevance ;
• Les garanties ;
• Etc.

L’acquisition du bien

Pendant la période de jouissance, le locataire peut décider de :

• Lever l’option d’achat à tout moment et devenir propriétaire du logement. Il devra alors verser au vendeur la différence entre le prix de vente et le montant total de la part acquisitive versée par le locataire durant la période de jouissance. Pour financer l’achat du bien, le locataire peut solliciter un prêt immobilier classique ou le prêt social location accession (PSLA), sous conditions ;
• Renoncer à l’acquisition du bien. La part acquisitive est alors rendue au locataire. Toutefois, le vendeur peut exiger une indemnité correspondant à 2% du prix de vente du bien comme le prévoit la loi de 1984. Si à l’inverse, c’est le vendeur qui annule le contrat et donc la vente du bien, il doit restituer la part acquisitive et verser une indemnité de 3% au locataire. Aucune indemnité ne peut être exigée si l’acheteur renonce à l’acquisition du bien suite à un refus de financement de la banque.

Quelle que soit sa décision, le locataire doit informer le vendeur de son intention 3 mois avant le terme du contrat.

Quelles sont les obligations ?

Pour le vendeur

Pendant la phase de location, le vendeur ne peut disposer du bien. C’est le locataire-accédant qui jouit du logement selon la durée définie dans le contrat (généralement 4 ans maximum). Les frais de copropriété sont à la charge du locataire, mais c’est le vendeur qui reste garant de leur paiement. Le syndic peut donc se retourner contre le vendeur en cas de défaillance de la part du locataire-accédant.

Pour l’acheteur

Dès la signature du contrat, le locataire-accédant est considéré comme propriétaire. Il peut assister aux assemblées générales et participer aux votes. L’acheteur est concerné par les frais d’entretien et de réparation de l’immeuble. Il est également tenu d’entretenir le logement qu’il occupe. Le locataire-accédant doit par ailleurs, régler la taxe foncière.

Quels sont les avantages d’une location-vente ?

Les avantages pour le vendeur

La location-accession permet au vendeur de ne pas avoir à payer la taxe foncière, ni les charges de copropriété jusqu’à la vente du bien.

Les avantages pour l’acheteur

Ils sont multiples. En effet, il existe plusieurs avantages à recourir à la location-vente que voici :

• L’acheteur accède progressivement à la propriété ;
• Il peut lever l’option quand il le souhaite ou renoncer à l’achat ;
• Le locataire-accédant se constitue une épargne durant la phase de location ;
• Le prix de la TVA à la vente est réduit (5,5% au lieu de 19,6%) ;
• Le locataire-accédant est exonéré de la taxe foncière pendant 15 ans ;
• Il est possible de financer l’achat du bien grâce à un prêt classique ou un prêt réglementé : le PSLA.

Quels sont les inconvénients d’une location-vente ?

Les inconvénients pour le vendeur

Si le vendeur change d’avis et décide d’annuler la vente alors que le contrat a été signé, il doit verser une indemnité égale à 3% du prix du bien au locataire-accédant. Autre élément à prendre en compte, le vendeur doit déclarer les loyers perçus (indemnité d’occupation), au titre des revenus fonciers, pendant toute la phase de location.

Les inconvénients pour l’acheteur

Si le locataire ne souhaite plus acheter le bien, le vendeur peut exiger, selon la loi de 1984, le versement d’une indemnité d’1% du prix de vente du bien. Le locataire devra alors quitter le logement qu’il devra rendre en bon état.

Comment est établi le contrat de location-vente

Pour que le contrat de location-accession soit valide, il doit préciser certaines informations obligatoires. Voici ce que doit comporter ce contrat :

• La description du logement ;
• Le prix de vente du bien ainsi que les modalités de paiement. Il faut préciser dans le contrat si un paiement par anticipation de tout ou partie du prix de vente est possible ;
• Les modalités de paiement de l’accédant (via un crédit immobilier par exemple) ;
• La date d’entrée en jouissance du bien et les conditions de la levée d’option d’achat par anticipation ;
• Le montant de la redevance, sa périodicité et éventuellement les modalités de sa révision ;
• Les modalités de calcul du prix de vente en fonction de la redevance versée ;
• Le détail des éventuelles indemnités si la vente est annulée par l’acheteur ou par le vendeur ;
• Les informations concernant la garantie du prêt (nature, raison sociale et adresse du garant le cas échéant) ;
• La nature des frais à la charge de l’accédant ainsi qu’une estimation de leur montant ;
• L’interdiction de loger dans les lieux en cas de renonciation à l’acquisition du bien ;
• Les références des contrats d’assurance relatifs au bien en question.

Pour être effectif, le contrat doit être signé devant un notaire car la location-accession présente une technicité particulière qui requiert son expertise.