Investir en SCPI : Assurance vie ou SCPI en direct ?

La SCPI est devenue au fil du temps l’un des placements préférés des français notamment de par les rendements importants qu’elle génère. Plus rentable et plus souple que l’autre placement phare, l’assurance vie, elle est en revanche moins avantageuse en termes de fiscalité. Pour pallier ce désagrément, il est désormais possible d’investir également en SCPI au travers d’une assurance vie pour profiter des avantages de chacun des deux placements.

Cette fiscalité plus avantageuse permet-elle néanmoins de compenser les désagréments de l’assurance vie ? Investir en SCPI assurance vie est-il finalement plus rentable qu’investir en SCPI en direct ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour faire un choix éclairé entre les 2 formules.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un placement financier consistant à acquérir des parts dans des biens immobiliers professionnels tertiaires qui peuvent être de différentes natures (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, cliniques, maisons de retraite, etc.). La SCPI constitue un produit d’épargne particulièrement plébiscité par les investisseurs notamment de par sa capacité à produire des rendements constants et attractifs.

Elle présente de plus l’avantage d’être particulièrement abordable comme substitut d’investissement pour les profils ne disposant pas des moyens nécessaires pour acquérir un bien immobilier. L’acquisition de parts en SCPI est en effet possible à partir de quelques centaines d’euros. Le recours à l’emprunt est de plus possible dans le cadre d’une SCPI à crédit pour une souscription en direct.

Il existe 2 types de SCPI :

• La SCPI à capital fixe (à fond fermé) pour laquelle la société de gestion fixe un nombre maximal d’actions émises. L’émission de nouvelles parts ne peut alors être réalisée que par l’intermédiaire d’un vote en assemblée générale provoquant alors une augmentation de capital. Si un investisseur souhaite céder ses parts, il devra indiquer le nombre de parts qu’il envisage de céder sur le marché secondaire. Des acheteurs potentiels émettront de leur côté une offre de rachat de parts avec un montant maximum donnant lieu à une confrontation qui définira le prix d’exercice.
• La SCPI à capital variable dans laquelle de nouvelles actions peuvent être émises et des parts rachetées à tout moment. Le capital peut alors être augmenté ou réduit en conséquence. Les actions achetées par les souscripteurs en échange de parts sont directement émises par la SCPI qui collecte des fonds dans le but d’acquérir de nouveaux immeubles.

Quels sont les modes d’investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI peut être réalisé soit directement auprès de promoteurs immobiliers spécialisés soit par l’intermédiaire d’une assurance-vie.

SCPI en direct

L’investissement dans une SCPI en direct consiste à acheter des parts nominatives au comptant auprès de sociétés de gestion spécialisées. Ces parts peuvent être achetées de 2 façons :

• Sur le marché primaire c’est-à-dire lorsque les parts sont directement émises par la société. On parle d’un marché de création. Les échanges de parts s’effectuent alors sur le modèle souscription/rachat. Le marché primaire concerne aussi bien les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe dans le cas où elles procèdent à une augmentation de capital.
• Sur le marché secondaire encore appelé marché de gré à gré sur lequel les ordres sont échangés directement en fonction de l’offre et de la demande. Les échanges sont alors réalisés directement sur le modèle achat/vente avec des associés vendeurs cèdant leurs parts à des acheteurs déjà associés ou non. Les prix sont fixés d’après une confrontation des ordres selon une périodicité dépendante de chaque SCPI (hebdomadaire, mensuelle ou trimestrielle).

SCPI avec l’assurance-vie

L’investissement en SCPI peut également être réalisé par une intégration au sein d’une assurance vie. Si l’assurance vie, dans son volet “euros” offre une garantie solide et rémunératrice du capital investi, elle comporte également un volet plus spéculatif avec les contrats multisupports composés de placements sur les marchés financiers. Ceux-ci permettent en effet de loger des placements plus rémunérateurs appelés “unités de compte” au sein du contrat avec une répartition déterminée.

Il peut s’agir des OPCVM, des SICAV, des OPCI, des SCI et donc des SCPI. L’assurance vie multisupports s’oppose ainsi à l’assurance vie monosupport constitué à 100% d’investissements en fonds euros par définition moins volatiles. La SCPI en assurance vie permet ainsi de diversifier ses placements en fonction des rendements visés tout en maîtrisant le risque potentiel avec une gestion de la répartition.

SCPI dans des parts en direct : Avantages et inconvénients

Formule la plus classique, l’acquisition de parts de SCPI en direct offre une relative souplesse et des rendements importants même s’il ne s’agit pas toujours de la meilleure solution notamment pour ceux souhaitant optimiser leur fiscalité.

Avantages

L’achat de parts d’une SCPI en direct procure certains avantages notamment pour des profils d’investisseurs aguerris :

• L’éventail de possibilités d’investissement avec des types de SCPI très variés (SCPI fiscales, SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI de plus-value etc.).
• Les souscripteurs encaissent 100% des loyers générés minorés des frais de gestion de la SCI. Les revenus annoncés aux souscripteurs sont net de frais de gestion. Il n’y a donc pas de mauvaise surprise pour l’actionnaire avec d’autres frais annexes.
• Il n’y a pas de limite d’investissement comme cela peut être le cas dans le cadre de l’assurance vie.
• L’investissement en SCPI peut être réalisé à crédit.

Inconvénients

Le gros point faible de l’investissement en direct réside dans une fiscalité peu avantageuse. Les revenus tirés de cet investissement sont en effet soumis à la tranche marginale d’impôt sur le revenu (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les plus-values sont de plus soumises au régime des plus-values immobilières particulièrement élevées (19% + 17,2% après abattement suivant le délai de détention).

Outre cet aspect financier, le délai de perception des premiers rendements peut se révéler particulièrement long pour certains investisseurs. En plus des procédures de souscription, un délai de jouissance pouvant aller de 4 à 5 mois décalant d’autant la perception des premiers loyers.

Enfin, en termes de liquidités disponibles, l’investissement en direct peut se révéler plus risqué puisque la société de gestion ne garantit pas la revente de parts. La cession peut ainsi être plus ou moins longue, l’investisseur étant tributaire de la situation et des fluctuations du marché immobilier.

SCPI dans son assurance-vie : Avantages et inconvénients

SI l’achat de parts de SCPI via l’assurance vie présente des atouts certains notamment en matière de fiscalité, elle peut ne pas convenir à certains profils d’investisseurs de par son manque de souplesse.

Avantages

L’avantage majeur de l’investissement dans une SCPI via l’assurance vie réside dans une fiscalité particulièrement avantageuse. Aucune fiscalité n’est en effet applicable pendant la détention des parts sociales. Seule une cession des actions entraîne une imposition sur la plus-value qui reste néanmoins moins élevée que dans le cadre d’une souscription en direct avec une imposition sur les prélèvements sociaux de 17,2% et la possibilité d’obtenir un abattement de 4 600€ (9 200 € pour un couple) sur l’impôt sur le revenu après 8 ans de détention.

Par ailleurs, dans la plupart des cas, la SCPI via l’assurance vie permet de tirer une jouissance plus rapide des premiers revenus que dans le cas d’une SCPI en direct (moins d’un mois avec l’assurance vie alors que le processus peut s’étendre de 3 à 6 mois en direct).

En outre, les assurances vie permettent d’obtenir des prix de souscription préférentiels avec une décote de 2% en moyenne par rapport à un investissement en direct. Elles garantissent également la liquidité puisqu’elles s’occupent de racheter elles-mêmes les parts d’actifs lorsque l’actionnaire souhaite s’en séparer en cas de détention de plus de 3 ans.

Enfin, l’achat de parts de SCPI en assurance vie simplifie grandement le processus de souscription ainsi que les arbitrages à effectuer, la banque se chargeant de l’intégralité des formalités. Elle optimise de fait le capital investi, ce qui se peut s’avérer particulièrement appréciable pour les profils les plus novices.

Inconvénients

Aux frais de gestion de la SCPI s’ajoutent les frais de gestion de l’assureur qui diminuent ainsi la rente du souscripteur. Le code des assurances autorise en effet les assureurs à conserver jusqu’à 15% des revenus générés par la SCPI en plus des frais de gestion du contrat. La part des commissions sera fixée de façon discrétionnaire par chacune des assurances. Même si les frais d’entrée sont donc relativement moins élevés qu’en direct, les frais de gestion de l’assurance vie viennent relativement plomber cette économie réalisée.

L’investissement par l’intermédiaire d’une assurance vie offre un choix limité au niveau du type SCPI dans lequel on souhaite acquérir des parts. Certains assureurs proposent des offres pour des types spécifiques de SCPI et pas pour d’autres. L’assurance vie limite par ailleurs l’investissement éligible avec des plafonds maximums ainsi que la quotité qui ne peut très souvent pas dépasser 50%.

L’effet de levier du crédit ne peut enfin pas être utilisé dans le cadre de la souscription avec une assurance vie.

SCPI en direct ou via une assurance vie : notre avis

Comme nous l’avons vu, ces 2 formules d’investissement en SCPI présentent chacune des atouts et des limites, pouvant rendre le choix difficile pour un potentiel investisseur.

Néanmoins, d’une manière générale, il semble que les profils souhaitant conserver le contrôle sur leurs investissements aient intérêt à opter pour l’investissement en direct là où les profils plus novices préfèrent choisir l’assurance vie notamment pour se faire accompagner et faire les bons choix.

Quoiqu’il en soit, dans les 2 cas, la SCPI reste un des placements les plus rentables et permet de bénéficier d’actifs immobiliers fructueux sans les soucis de gestion qui y sont habituellement associés. Financièrement parlant, il semble que les atouts et les faiblesses de chacune des formules s’annulent pour au final produire peu ou prou les mêmes rendements. Seuls les choix de gestion et le profil de l’investisseur devront ainsi guider cet arbitrage.

Pour résumer, le choix entre un investissement en direct et via une assurance vie devra se faire en fonction des critères suivants :

• Le délai de jouissance des revenus
• La nécessité ou non de réaliser une optimisation fiscale
• Le montant des frais de gestion
• Le montant des frais d’entrée et donc de l’enveloppe de départ nécessaire à l’investissement.
• La part de reversement sur les rendements (et donc le montant des commissions)
• La qualité et la diversité des choix d’investissement proposés par l’assurance vie
• Le niveau de connaissance de l’investisseur et sa propension au risque ou à l’inverse sa volonté de se faire accompagner.

Enfin, l’investissement en SCPI doit en revanche être envisagé comme un placement de long terme au regard des frais d’entrée assez élevés (environ 10%) mettant plus ou moins 2 ans à être rentabilisés. Un investisseur en SCPI doit donc être conscient qu’il s’engage dans un processus d’assez long terme (autour d’une dizaine d’années) pour profiter pleinement des rendements intéressants de cet actif.