Petit guide du faire construire

Diane Levy 5 octobre 2019  7 min

Etablir votre budget

Définir votre budget vous permet de savoir combien vous pouvez consacrer à la construction de votre maison. Entre le prix du terrain, les coûts de construction et de décoration ainsi que les charges annexes comme les frais de notaire, vous devez savoir combien emprunter pour réaliser votre projet. Pour cela, rien de plus simple : un petit tour sur notre simulateur de capacité d’emprunt vous permet d’y voir plus clair en quelques clics.

Pour déterminer au mieux votre enveloppe pour cet achat, n’hésitez pas à passer chez votre courtier même si rien n’est encore fait. Nous pourrions avoir quelques bons conseils pour vous afin de mettre ce projet sur de bons rails côté budget.

Car à ce moment de votre projet, nous pouvons vous aiguiller sur les montants de crédits immobiliers que vous pourriez obtenir, mais pas que ! Il est possible que vous ayez droit à certaines aides financières mises en place par l’Etat, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale (PAS), ou le prêt action logement. Et il existe aussi d’autres aides au niveau des collectivités locales, départementales ou régionales… Votre courtier Immoprêt peut vous expliquer tout cela.

La recherche et le choix du terrain

Maintenant que vous avez votre budget en tête, vous pouvez vous consacrer à la recherche de votre terrain. C’est un peu la spécificité quand vous faites construire, contrairement à la Vente en État Futur d’Achèvement (ou VEFA). En général, la part du terrain dans le coût total de la construction varie entre 29 % en zone rurale et 46 % en région parisienne. Moins le prix du terrain est élevé plus vous pourrez consacrer votre budget à la construction et à la décoration de votre maison. Mais comment trouver la perle rare ? Comment trouver le terrain qui vous va bien ?

• Consultez les sites internet spécialisés dans l’immobilier ;
• Cherchez aussi du côté des notaires, qui mettent à disposition leur portefeuille de biens sur leur site internet ;
• Contactez votre mairie : le cadastre répertorie les terrains à vendre ;
• Faites participer votre entourage : usez du bouche à oreille… Efficacité redoutable

Il existe deux types de terrains : en lotissement ou isolés. Le choix de l’un ou de l’autre doit se faire après réflexion. On vous facilite la compréhension des deux options pour vous aider à faire votre choix…

Choisir un terrain en lotissement

Un terrain en lotissement est un terrain garanti constructible, donc en un mot, prêt à l’emploi ! Il a déjà bénéficié des travaux de voirie, d’alimentation en eau, gaz, électricité, etc. Attention car le lotisseur peut établir un règlement de lotissement (qui concerne en général l’esthétique des constructions et les matériaux utilisés). S’il n’y en a pas, c’est le plan local d’urbanisme (PLU de son petit nom), qui s’applique pour ce qui est couleurs de façades, matériaux etc.

Choisir un terrain isolé

Un terrain isolé ne signifie pas pour autant qu’il est laissé à l’abandon : cela signifie juste que ce n’est pas un lotissement. Il est souvent vendu par un particulier et pour qu’il soit prêt à la construction, vous devez demander un certificat d’urbanisme auprès de votre mairie.

La construction et le choix des acteurs

Pour faire construire votre maison, 4 possibilités :

• Construire vous-même votre demeure ;
• Faire construire votre maison par plusieurs artisans que vous devez gérer seul. C’est ce que l’on appelle l’auto-construction ;
• Recourir à un maître d’œuvre qui supervise la construction à votre place et vérifie les assurances, les délais, etc.
• Faire appel à un constructeur qui s’occupe de gérer tout le projet de A à Z et vous livre une maison clé en main avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Dans tous les cas, si votre habitation fait plus de 150 m2, la loi exige que vous fassiez appel à un architecte. Les constructeurs ont généralement un service intégré d’architecture.

L’avantage de passer par un constructeur, c’est aussi qu’il existe des garanties pour vous protéger contre d’éventuels problèmes qui pourraient entraver la bonne réalisation de votre projet :

• La garantie de remboursement : obligatoire lorsque le constructeur demande le versement de fonds avant le début des travaux, elle prend fin au commencement du chantier. Elle permet de récupérer les sommes versées si le chantier ne débute pas à la date prévue.
• La garantie de livraison : assure l’achèvement des travaux aux délais fixés par le contrat.
• La garantie de parfait achèvement : elle entre en jeu si des défauts sont constatés lors de la réception du logement ou dans l’année qui suit. Des travaux rectificatifs sont alors décidés avec le constructeur.
• La garantie biennale de bon fonctionnement : elle s’applique durant deux ans après la réception du bien et protège des vices cachés sur les équipements amovibles de la maison (portes, fenêtres, volets, etc.).
• La garantie décennale : couvre contre d’éventuels défauts touchant à la solidité du bâtiment (infiltrations, fissures, affaiblissement des fondations, etc.).

Maintenant que vous avez déterminé qui participe à votre projet, vous devez déposer une demande de permis de construire à la mairie. Celle-ci vous demandera un dossier complet que vous présenterez en quatre exemplaires avec : un plan de situation de terrain, un plan de masse de la maison, un plan de coupe et de construction du terrain ainsi qu’une notice décrivant le projet avec un plan des façades et des toitures.

Le financement

A présent, il vous reste à définir votre financement. La solution clé en main existe aussi côté crédit immobilier et Immoprêt répondra présente pour vous simplifier la vie de ce côté-là.

La différence avec un achat dans l’ancien est surtout liée à la façon dont est payé le constructeur : au lieu de payer la maison en une fois, le constructeur fait des appels de fonds. A chaque étape de la construction, vous effectuez des versements comme suit :

• 15% à l’ouverture du chantier ;
• 25% à l’achèvement des fondations ;
• 40% à l’achèvement des murs ;
• 60% à la mise hors d’eau (pose du toit) ;
• 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, (portes et fenêtres) ;
• 95% à l’achèvement des travaux ;
• 5% huit jours après la réception des travaux si vous ne constatez aucun défaut ou n’émettez aucune réserve.

Le champ de compétences de votre courtier Immoprêt est bien plus vaste qu’il n’en a l’air, il peut vous conseiller sur les astuces qui permettent d’optimiser votre financement. Il vous oriente vers les aides possibles comme dit plus haut, mais il vous explique aussi quels travaux ouvrent droit à des réductions d’impôts.
Pour sécuriser votre projet, nous pouvons vous conseiller sur les constructeurs, les architectes ou encore les artisans sur lesquels vous pourrez vous appuyer pour la construction de votre maison.