À quoi sert un rachat de soulte ?
Dans le cas d’un divorce
Lors d’un divorce, le rachat de soulte peut être mis en place afin que l’un des deux ex-époux puisse être pleinement propriétaire du bien immobilier acquis en commun. Cette opération financière consiste à souscrire un prêt immobilier pour racheter la part de l’ex-conjoint et devenir le seul propriétaire du bien. En d’autres termes, la soulte équivaut à une indemnisation financière qui sera versée à l’ex-conjoint. De la sorte, celui qui en fait la demande peut obtenir l’entière possession du bien immobilier.
À savoir
Le rachat de soulte n’est possible que lorsque le divorce est prononcé. Il faut alors vous rendre chez le notaire qui établit un acte, appelé l’état liquidatif.
Dans le cas d’une succession
Si plusieurs personnes héritent du même bien immobilier, cela peut générer certaines tensions. Alors que l’un des héritiers souhaite conserver le bien, les autres aimeraient le mettre en vente. La solution ? Un rachat de soulte qui peut également concerner les biens immobiliers en indivision. Si vous souhaitez devenir le seul propriétaire du bien, vous devez racheter la part des autres héritiers, que l’on qualifie de soulte.
Comment procéder au rachat de soulte ?
Dans le cas d’un divorce
Une fois le divorce prononcé, vous devez d’abord obtenir une estimation du bien immobilier. En effet, ce n’est pas la valeur du bien immobilier au moment de son acquisition qui importe, mais sa valeur actuelle. La tribu Immoprêt vous conseille de passer par un notaire pour établir l’estimation de votre bien. Ce professionnel va pouvoir évaluer, en fonction des prix pratiqués sur le marché, la valeur de votre bien au moment de son rachat. Les frais de notaire correspondent à 7 ou 8 % du montant de la compensation versée et viennent s’ajouter au coût du rachat de soulte. Une fois le montant de la soulte défini, il est officiellement acté devant un notaire qui procédera ensuite au calcul des autres frais qu’implique cette opération financière. Vous pouvez procéder au rachat de soulte une fois que la procédure de divorce est achevée.
À savoir
Vous et votre ex-conjoint devez financer à parts égales le paiement des frais de partage au fisc et les frais de notaire affectés au rachat de soulte.
Dans le cas d’une succession
À l’instar d’un cas de divorce, vous devez obtenir une estimation du bien immobilier auprès d’un notaire ou d’une agence immobilière. Si ce bien a été financé à l’aide d’un prêt immobilier, vous devez tenir compte du capital restant dû qu’il vous faudra déduire du calcul de la soulte. De la sorte, vous obtiendrez la valeur exacte du bien immobilier.
Enfin, vous devez diviser la valeur du bien immobilier par le nombre d’ayants droit. Ceci vous permettra de connaître le montant de la part revenant à chacun des ayants droit. Vous devrez ensuite multiplier le chiffre obtenu par le nombre de parts à racheter.
À savoir
les frais de notaire sont partagés entre chaque héritier, sauf si l’un d’eux renonce à ses parts.
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Rachat de soulte : que comportent les frais de notaire ?
Vous souhaitez effectuer un rachat de soulte ? La tribu Immoprêt vous invite à vous pencher sur les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition. Ces derniers sont comparables aux frais de notaire affectés à une acquisition immobilière classique. Cependant, gardez à l’esprit que le calcul des frais de notaire dépend du montant de la compensation versée aux ayants droit ou à votre conjoint, et non de la totalité du montant du bien immobilier.
Les frais de notaire comprennent plusieurs éléments.
- La rémunération du notaire est calculée au prorata du prix de vente du bien immobilier. En outre, l’État a fixé quatre tranches de prix concernant les biens immobiliers. Le prix de votre bien dépasse les 60 000 € ? Dans ce cas, un pourcentage de 0,814 % est appliqué. Ajoutez au calcul 405.21 €, sans oublier les 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
- Les émoluments de formalité et autres frais sont deux rétributions bien distinctes. Les émoluments de formalité se rapportent aux démarches entreprises par le notaire et s’élèvent généralement à hauteur de 800 € hors taxe (HT). Les frais divers représentent les sommes engagées par le notaire auprès des différentes parties prenantes à l’opération du rachat de soulte. Ces derniers atteignent en moyenne les 400 € HT.
- Les droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) sont perçus par le fisc. Ceux-ci représentent entre 5,09 et 5,80% du montant à la vente du bien immobilier et dépendent de la localisation géographique du bien.
- La contribution de sécurité immobilière est due à l’État dans le cadre de formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est proportionnel au prix de votre bien immobilier. Il représente 0,10% du montant de votre bien.
Rachat de soulte et frais de notaires : quel calcul effectuer ?
Dans le cas d’un divorce
Le montant du rachat de soulte varie indéniablement en fonction d’un critère essentiel : la souscription d’un crédit immobilier, ou non, ayant servi à financer le bien immobilier partagé par les deux ex-conjoints. Vous n’avez pas eu besoin de souscrire un crédit ? Vous en avez souscrit un, mais l’avez complètement remboursé ? Voici un exemple concret vous permettant de déterminer le montant de la soulte.
Au jour du rachat, le montant de ce bien est estimé à 300 000 €. Vous souhaitez à présent racheter la part de votre ex-conjoint. Si chacun des ex-époux a investi une part égale pour l’acquisition du bien immobilier, vous devrez lui verser la somme de 150 000 €.
Dans l’hypothèse où votre prêt immobilier est toujours d’actualité, il faut procéder à d’autres calculs. Supposons que deux conjoints divorcent. Ils ont acheté à parts égales un bien immobilier dont le montant est estimé à 250 000 €. Ils ont pu financer ce bien avec un crédit immobilier dont le capital restant dû est de 60 000 €. L’un souhaite racheter sa part à l’autre.Il faut soustraire le capital restant dû à la valeur estimée du bien, soit : 250 000 – 60 000 = 190 000 €. Et puisque le bien a été financé à parts égales, il faut diviser ce montant par 2, ce qui donne : 190 000 / 2 = 95 000.
Le conjoint quittant le domicile recevra donc 95 000 € de la part du conjoint qui devient l’unique propriétaire du bien immobilier. Quant aux frais de notaire, ils suivent la règle suivante : 95 000 x 8 / 100 (puisque les frais de notaire correspondent à 8 % de la somme de la compensation versée) et équivalent à 7 600 €.
Dans le cas d’une succession
Dans le cas d’une transmission d’héritage, nous allons également procéder à quelques calculs. Imaginons une famille composée de 2 frères et de 2 sœurs, soit 4 personnes. Ils héritent tous du domicile familial, mais seul l’un d’entre eux souhaite le garder. Ce bien immobilier est estimé à 350 000 € avec un capital restant dû de 30 000 €. Ici le montant total de la soulte équivaut à 320 000 € puisque l’on soustrait le capital restant dû au montant du bien. Ensuite il faut diviser cette soulte (ou compensation) par 4. Cela donne un total de 80 000 € qui équivaut à la somme d’une seule part.
Celui qui souhaite devenir l’unique propriétaire du bien devra donc verser un total de 240 000 € de soulte destinés à son frère et ses 2 sœurs. Pour chacune des parts, les frais de notaire seront de 6 400 € (puisque les frais de notaire correspondent à 8 % de la somme de la compensation versée).
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