Qu'est ce que la loi Censi-Bouvard et comment en bénéficier ?

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Loi Censi-Bouvard : quelles sont les conditions pour y prétendre en 2022 ?

Quels types de logements sont concernés ?

Afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous devez faire l’acquisition d’une résidence services (généralement pour personnes âgées ou étudiants) répondant aux critères suivants :

le bien doit être neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
dans le cas d’un bien de plus de 15 ans, une réhabilitation importante doit être effectuée ;
le prix de revient de l’investissement immobilier ne peut excéder 300 000 € par an.

Quelles sont les conditions relatives à l’investisseur ?

Toujours dans l’optique de pouvoir bénéficier de ce dispositif, le loueur doit respecter certaines règles :

cette activité doit être exercée à titre non professionnel, c’est-à-dire que les revenus locatifs ne peuvent excéder 23 000 € par an et 50 % des revenus ;
l’acquisition doit être réalisée par une personne physique et non par le biais d’une société ;
les revenus issus des loyers doivent être déclarés dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas dans la catégorie des revenus fonciers ;
l’acquéreur doit être domicilié fiscalement en France ;

Quels sont les critères afférents à la location ?

Il existe quelques subtilités concernant la location du bien :

la location doit prendre effet dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux ;
le logement doit être loué meublé selon les termes définis par la loi ;
le bail signé avec le locataire est fixé pour un engagement de 9 ans minimum.

Loi Censi-Bouvard : comment se matérialise la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt permise par le dispositif Censi-Bouvard équivaut à 11 % du prix d’acquisition hors taxe, dans une limite de 300 000 € d’investissement par an et répartie sur 9 ans. Concernant les logements anciens qui ont un besoin de réhabilitation, le calcul se base sur le prix d’acquisition, auquel s’ajoute le prix des travaux réalisés.

Afin d’illustrer au mieux ce mécanisme de défiscalisation, appuyons-nous sur un exemple concret : si vous faites l’acquisition d’un bien pour une somme de 200 000 €, alors vous avez le droit à une réduction d’impôt annuelle de 2 444 € (11 % de 200 000 € répartis sur 9 ans).

À savoir

Dans le cas où la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt dû, l’avantage fiscal peut être imputé sur les 6 années qui suivent. Sachez néanmoins que la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 €.

Loi Censi-Bouvard : quels sont les autres avantages ?

Parmi les particularités du dispositif Censi-Bouvard, on peut mentionner la possibilité de récupérer la TVA. Pour ce faire, le loueur doit respecter certaines conditions précises :

la résidence de services doit proposer au minimum trois prestations (réception, aide-ménagère, restauration, etc.) ;
les loyers perçus par l’exploitant du bien doivent être soumis à la TVA à 5,5 % ;
les revenus locatifs de l’acquéreur doivent être soumis au régime BIC, ce qui implique d’opter pour le statut LMNP (location meublée non professionnelle) ;
le bien à acquérir est obligatoirement neuf.

Parmi les autres avantages du dispositif, on peut évoquer la possibilité de déléguer la gestion locative du bien. En effet, la loi Censi-Bouvard autorise à recourir à un gestionnaire professionnel par l’intermédiaire d’un bail commercial. En résulte une plus grande liberté pour l’acquéreur qui n’a pas à se préoccuper de trouver des locataires et à s’occuper des éventuelles interventions à réaliser au fil du temps (travaux, rénovation, etc.).

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