Investissement locatif : que faut-il retenir de la Loi Pinel ?

Diane Levy 12 août 2022  6 min

Aides fiscales et immobilier : en quoi consiste la loi Pinel ?

La loi Pinel n’est pas la première à ouvrir la voie aux aides fiscales pour encourager les propriétaires à louer leurs biens immobiliers. D’autres mesures gouvernementales du même ordre ont été instaurées par différents ministres du Logement, chacune d’elles annulant la précédente. On peut notamment citer les lois Borloo, Duflot et Censi-Bouvard.

Ces aides fiscales vous sont accordées à la seule condition que vous louiez votre bien pendant plusieurs années. Par exemple, les aides apportées par la loi Borloo ont permis aux propriétaires ayant souscrit au dispositif Borloo en 2007 de profiter d’avantages fiscaux jusqu’à 2022.

Vous souhaitez réaliser un achat immobilier en loi Pinel ? Dans ce cas, il vous faudra respecter certains critères tels que le plafonnage des loyers de votre bien ainsi que son niveau de performance énergétique.

Fiscalité et loi Pinel : quels avantages présentait ce dispositif ?

 La loi Pinel offrait de nombreux avantages aux propriétaires d’un bien immobilier, tout comme à leurs futurs locataires. Les propriétaires profitaient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % dans la limite de 63 000 € et obtenaient des compléments de revenus sous la forme de loyers mensuels. De quoi se constituer un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite et  tirer parti d’une plus-value immobilière sur le bien.

Ce dispositif s’adressait également aux locataires, puisqu’elle leur offrait la garantie d’habiter un logement neuf et de gagner en qualité de vie. De plus, le locataire voyait ses factures énergétiques diminuer grâce au niveau de performance énergétique que devait respecter le bien mis en location. Enfin, les loyers dont les locataires devaient s’acquitter étaient plafonnés.

De quoi était composée la réduction d’impôts dans le cadre de la loi Pinel ?

Durant toute la période de location du bien immobilier, la réduction d’impôts dont bénéficiait le propriétaire était exprimée en pourcentage appliqué à l’investissement locatif, dans la limite de 300 000 € par an et par personne. Pour une période locative de 6 ans, le pourcentage appliqué était de 12 %, de 18 % durant 9 ans et de 21 % durant 12 ans. Sachez cependant que cette réduction fiscale était progressivement restreinte, pour l’achat d’un logement mis en location à compter de 2023. Cette mise à jour de la loi Pinel concernait également les logements des quartiers prioritaires, ou offrant une qualité de vie élevée.

À quelles conditions pouvait-on bénéficier du dispositif prévu par la loi Pinel ?

Vous êtes contribuable et résidez sur le territoire français ? Sachez que vous deviez répondre à certaines exigences pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux que présentait le dispositif Pinel.

La typologie de l’investissement locatif

L’ investissement locatif devait impérativement avoir été effectué dans le neuf. Autrement dit, les travaux de construction ne devaient pas dater de plus de 5 ans et le logement ne doit pas avoir été habité. Vous pouviez également investir dans l’ancien à condition que le logement ait été rénové. À ce titre, les travaux de rénovation devaient représenter au moins 25 % du montant total de l’acquisition immobilière et être achevés au 31 décembre de la seconde année suivant l’achat du logement.

D’autre part, et ce, depuis le 1^er janvier 2021, l’investissement locatif devait se situer dans un immeuble collectif, situé dans une zone locative où la demande est élevée. Il s’agit des zones A, A bis, B1 ou B2 (sur agrément).

Dernier point à respecter : le niveau de performance énergétique ! Si le logement mis en location était neuf, un label RT2021 ou BBC 2005 devait être délivré. Concernant les biens anciens remis à neuf, ceux-ci devaient être garantis par 3 types de certifications : haute performance énergétique HPE rénovation 2009, BBC rénovation 2005 et bâtiment basse consommation énergétique rénovation.

La durée de location

Le bien immobilier neuf ou ancien rénové devait être loué sans ameublement au moins 12 mois après son acquisition par le propriétaire. Concernant le bail du logement, plusieurs durées étaient possibles, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Vous deviez respecter certaines limites concernant le prix du loyer, selon la zone où se situait le bien.

Le profil des locataires

Il était possible de louer le bien à des membres de sa famille, ascendants (parents ou grands-parents) ou de descendants (v enfants ou petits-enfants). Seule contrepartie ? Ces derniers ne devaient pas appartenir à votre foyer fiscal. Quoi qu’il en soit, les locataires devaient obligatoirement respecter un certain plafond de revenus pour pouvoir l’occuper, selon la zone où se situe votre bien.

Loi Pinel : comment déclarer son investissement immobilier ?

Voici la marche à suivre pour déclarer l’investissement immobilier en Pinel, bien que celui-ci n’existe plus en 2025.

Il fallait remplir le formulaire 2044-EB qui atteste de votre engagement à la location du bien immobilier.

Dans le cas d’un régime réel, il fallait réaliser un bilan foncier du bien et le faire figurer sur le formulaire 2044 (pour calculer la différence entre vos revenus locatifs et les sommes allouées au bien immobilier).

Les financements affectés à votre bien immobilier concernaient notamment les frais d’administration, de gestion, d’entretien ou de réparation. Ils incluaient également la taxe foncière, les provisions pour charges de copropriété et les dépenses afférentes à l’aménagement du bien immobilier. Vous aviez souscrit un prêt immobilier pour faire l’acquisition de ce bien ? Il fallait alors ajouter les frais et intérêts de votre prêt à votre bilan foncier. Vous deviez ensuite inscrire le déficit foncier dans le paragraphe 4 du formulaire général de déclaration des revenus 2042.

Vous aviez opté pour le régime micro-foncier ? Il fallait mentionner le coût total des loyers hors charges exclusivement dans le formulaire 2042. En fonction de la somme indiquée, un abattement de 30 % était appliqué. À ce titre, les 70 % restants étaient soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Reconduite jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Pinel a évolué en 2023 et 2024, avant d’être supprimée à compter de 2025. Pour tout savoir sur l’investissement locatif à partir de  2025, les courtiers Immoprêt vous accompagnent dans  vos démarches et sont à votre disposition.