Pour pouvoir acquérir un bien immobilier, le calcul en amont de votre capacité d’emprunt est une étape indispensable. Dans vos estimations, il va évidemment falloir prendre en compte vos revenus. Très importants, ces derniers déterminent votre capacité à emprunter et influent sur le montant maximum de votre crédit.
Pour constituer une offre de prêt immobilier, les banques recensent vos rentrées d’argent et vos charges.
Ces établissements de crédit tiennent compte, en premier lieu, du salaire net de l’emprunteur. Ensuite, ils s’intéressent à sa situation professionnelle comme l’ancienneté et la stabilité d’emploi, considérés comme d’autres arguments cruciaux. Ainsi, très souvent pour les professionnels libéraux et les chefs d’entreprise, les banques peuvent demander de justifier d’un revenu régulier sur une durée minimum de trois ans.
Les banques classent aussi les revenus selon leur nature. Certains, comme les recettes locatives, ne sont comptabilisés qu’à 70 %. Et d’autres revenus comme les primes exceptionnelles ou les heures supplémentaires ne sont pas du tout pris en compte.
Les charges récurrentes pèsent également dans la balance. Elles permettent à votre banque de définir votre taux d’endettement qui ne peut pas dépasser 35 %. Dans le calcul du montant des charges sont intégrés notamment les crédits en cours, le loyer et les pensions.
Si vous êtes salarié en contrat à durée indéterminée ou fonctionnaire, il vous faut présenter votre salaire net avant impôt lorsque vous constituez votre dossier de demande de financement de crédit immobilier. C’est celui-ci que la banque va prendre en compte.
À l’inverse, si vous êtes salarié en contrat à durée déterminée, en stage ou intérim, les banques ne retiendront malheureusement pas vos revenus. Sauf :
De même si vous venez de prendre un nouveau poste, en cas de période d’essai, le salaire pour un prêt immobilier n’est pas pris en compte.
Les pensions alimentaires et les allocations familiales peuvent être comptabilisées dans les revenus à condition qu’elles soient versées durant la majeure partie de la durée de l’emprunt. L’âge des enfants est alors regardé par les banques, car les aides peuvent diminuer, voire s’arrêter, quand les enfants quittent le foyer fiscal.
La prestation compensatoire en cas de divorce est aussi considérée comme un revenu.
À savoir
Il arrive que certaines banques ne tiennent pas compte des pensions et des allocations. Chaque organisme dispose de critères d’analyse propres et évalue les risques en fonction de ses exigences.
Pour les activités non salariées, principales ou secondaires, les revenus pris en compte pour un crédit immobilier sont les bénéfices. Cela concerne les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprise, les intermittents ou encore les auto-entrepreneurs.
Pour apporter plus de poids à leur dossier, il est préférable que ces professionnels justifient d’une activité régulière sur 3 à 5 ans, ce qui est un gage de stabilité pour les banques.
Les retraites sont, elles aussi, comptabilisées à 100 %, car elles représentent un revenu constant. Seulement, l’âge de l’emprunteur peut être un frein à l’octroi d’un prêt immobilier par les établissements bancaires.
Avoir déjà constitué un patrimoine immobilier sur lequel vous percevez des revenus locatifs peut faire pencher la balance du bon côté. En effet, ils font clairement partie des rentrées d’argent inventoriées pour un prêt immobilier et apportent un avantage non négligeable.
Seulement comme ces revenus peuvent fluctuer, en raison de changement de locataire, de loyers impayés ou de travaux, la banque n’en tient compte qu’à 70 %.
Il peut s’agir d’un emprunteur percevant un loyer de 500 € tous les mois et réglant une mensualité de 700 € pour son crédit immobilier. La banque va tenir compte dans ses revenus d’une rentrée complémentaire de 350 € (70% du loyer de 500 €), tout en enregistrant les 700 € dans ses charges.
Les établissements bancaires regarderont votre ancienneté dans le poste que vous occupez pour accepter de prendre en compte le salaire variable pour le prêt immobilier et les commissions.
Seule la partie fixe est retenue pour les professionnels exerçant depuis deux années ou moins. L’ensemble du salaire (fixe et commission) est comptabilisé pour ceux ayant une expérience de plus de trois ans. Pour réaliser son estimation, la banque se base sur la moyenne des revenus nets des deux ou trois dernières années.
À savoir
Il est important de rappeler que la banque étudie et apprécie la situation de l’emprunteur dans sa globalité. Les revenus ne sont pas les seuls et uniques critères d’octroi d’un prêt immobilier. En effet, l’appréciation de la banque dépend aussi de votre apport personnel, de votre taux d’endettement et de la tenue de vos comptes par exemple.
Pour déterminer une offre de prêt immobilier, les établissements de crédit écartent certaines sources de revenus de leur étude. Parmi elles :
L’astuce de la tribu Immoprêt
Même si ces revenus ne sont pas considérés pour l’obtention d’un prêt immobilier, ils restent néanmoins un atout pour la banque. Notamment si vous en épargnez une grande partie ! L’épargne est un argument fort pour une banque. Elle constitue la preuve que vous êtes en mesure, et depuis longtemps, de gérer votre argent. Et c’est une vraie garantie pour elles.
Le taux d’endettement désigne la part occupée par vos charges dans votre budget. Ainsi, il permet d’évaluer votre capacité à emprunter.
Pour le calculer, il existe une formule simple :
Taux d’endettement = (Charges / Revenus fixes nets du foyer) x 100
Une chose essentielle est à connaître concernant votre taux d’endettement. Vous pouvez démarcher des banques pour emprunter si votre taux d’endettement opération immobilière comprise est inférieur au seuil maximal de 35 %. Les établissements crédits procéderont à son calcul lorsque vous effectuerez une demande de prêt immobilier.
Le calcul du taux d’endettement est un élément essentiel pour une banque qui cherche à vérifier votre solvabilité.
Pour calculer votre taux d’endettement, la banque répertorie et ajoute à la mensualité du prêt immobilier toutes les charges récurrentes comme :
Votre taux d’endettement dépasse les 35 % ? Il existe plusieurs solutions pour le faire baisser :
Vous avez des questions ou vous avez besoin d’être aidé dans toutes ces démarches ? Contactez la tribu Immoprêt.
Pour une étude gratuite ou simplement répondre à vos questions, Immoprêt est là pour vous aider !
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* Taux fixe national hors assurance et selon dossier.
Exemple représentatif pour un montant emprunté de 200 000 €. Taux débiteur fixe de 3.1 % et TAEG fixe (hors frais) de 3.46 % (taux assurance emprunteur de 0,36%) sur 15 ans. 180 mensualités de 1 450,80 € (dont 60,00 € d'assurance). Coût total du crédit (hors frais) : 61 144,45 €. Montant total dû (hors frais) : 261 144,45 €.
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